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新・中間省略登記

不動産の所有権移転登記を効率化します

新・中間省略登記とは

  1. A→B、B→Cという売買契約により、その所有権がA→B→Cと順次移転した場合に、A→Cへ中間者のBを省略して直接、最終所有者へ所有権移転登記をするという、これまで認められていなかった、「中間省略登記」が可能となった訳ではありません。
  2. A→B、B→Cという売買契約はあるものの、その所有権はA→Cへ直接、移転する場合であるという、「第三者のためにする取引」または「買主の地位の譲渡」といわれる、これまでとは違う方法による売買契約を締結する場合には、A→Cへの所有権移転登記ができるということです。

新・中間省略登記が認められるまで

これまでの法務省の見解としては、従来より、判例では中間省略による所有権移転登記を有効としているものの、登記実務としては不動産登記法の理念である物権変動の過程を忠実に記録していくという観点から、中間省略登記を認めておりませんでした。特に、不動産登記法の改正により「登記原因証明情報」を必要的添付書類としたことから、添付すべき「登記原因証明情報」の内容から、中間省略登記であることが明らかになるため、殊更中間省略登記をすることができなくなりました。
この趣旨によると、A→B→Cと所有権が順次移転した場合は、中間省略登記となって、その登記はできないが、逆説的に、所有権がA→Cに直接移転するのであれば、所有権移転登記手続が可能であるということでもあります。
そこで、中間省略による登記手続の方法ということになりますが、それによりますと売買契約がA→B、B→Cと複数あったとしても、所有権はA→B→Cと移転せず、A→Cへ移転するという売買契約とすればよいということとなります。
具体的には、これまでの売買契約ですと、その契約の中で所有権の移転時期と、その登記手続については、このように定めることが通常の形態かと思います。それについて、このような特約条項案を売買契約に追加することで、A→B、B→Cという売買契約はあるものの、その所有権はA→Cへ直接移転するという形態となり、A→Cへの所有権移転登記が可能となります。
なお、この特約条項による場合には、最終所有者との売買契約の残代金の支払いが完了するまでは、当初の所有者が所有権を保有し続けるため、当初の所有者に対する債権者が差押等をした場合には、これを防ぐことはできないため、リスクはあると思います。

いわゆる中間省略登記問題の経緯と問題点について

「第三者のためにする契約方式」による「直接移転取引」および「買主の地位譲渡契約方式」による「直接移転取引」のいずれも、甲・乙・丙三者の関係において物権変動は1つしかなく、物権変動が2回生じる中間省略登記とはその性質を異にするものです。

1.不動産登記法上の要請

不動産登記制度においては、物権変動の態様と過程を忠実に公示することが要請されています。つまり「現在の所有者は誰か」ではなく、「誰から誰に何を原因として所有権が移転したか」を登記に反映、公示させることが必要であり、これは旧不動産登記法の下においても新不動産登記法の下においても変わらない原理原則です。

2.中間省略登記における誤解

旧不動産登記法の下では、甲→乙→丙と順次所有権が移転した場合でも、申請書副本を提出して甲から丙への所有権移転登記が申請された場合は、登記官の形式的審査のもとでは受理されていることもありましたが、新不動産登記法施行により、登記官は必要的に添付される登記原因証明情報により所有権移転の経過を把握することとなり、登記申請情報と登記原因が整合しない登記申請は却下されることとなりました。
上記により、「旧法下では中間省略登記が認められていたが、新不動産登記法施行により中間省略登記を認めないとする制度変更があった」との誤解が一部生じたようです。

3.民事局長通知について

平成19年1月12日民2第52号により、「第三者のためにする契約方式」と「買主の地位譲渡契約方式」の2種類の登記原因証明情報のひな型が提示されるとともに、「直接移転取引」による登記申請が受理される旨の通知がされました。
この通知の意味は、これらの契約形態は旧来から存在する(契約形態として存在することと、実務界において取引形態として定着していることとは別です。)としたうえで、実体として甲から丙に対して直接所有権が移転するという契約があった場合は何ら問題なく受理されるとの取扱いに変更がないことを改めて確認したものです。
上記民事局通知により、「法務省が、直接移転取引を新たな取引形態として認めた」との誤解が生じているものと思います。

4.その他

直接移転取引の当事者に宅地建物取引業者が含まれる場合、宅地建物取引業法(以下、単に「宅建業法」といいます。)の適用が問題となりましたが、その後省令(宅地建物取引業法施行規則)の改正が行われました。